アーカイブ: 2006/02

これまで１０社前後の建築業者とコンタクトを取ってみて、まあ直接わしらの相手をしてくれるのは営業マンだったり、小規模な会社は社長自ら営業やったりしてるんですが、もし契約した場合の担当窓口となるこれら営業さんとうまくつきあえるかどうか、これが今後のハウジングの正否を占うと言っても過言ではないでしょう。
くりかえしになるけど、あるひとは言いました。どこの業者でどういう家を建ててもいいけど担当者には気をつけろ、イヤなやつなら替えさせろ、と。


そこで、こんな営業さんがいましたと、いうことでメモ書きとしてまとめてみましたｗ。


●客の質問に「ボクわかんないです」

とある展示会での話。大手ハウスメーカーのモデルハウスにて、キッチンの価格を尋ねた相方に向かって若い営業マンが吐いたセリフｗ。
だめやねー。キッチンなど設備の価格なんて誰でも気にするだろうから、そういうようなありがちな質問に答えられるようにあらかじめ答えを用意しておかないと。たとえわからなくても、別の社員に聞きに行くとかさあ、アクションが欲しいよね。ガキの使いじゃないんだからさ。こんなんでは客との会話がそこで途切れてしまう。とれる注文も逃げていくぞｗ

●高価であることの自慢話を延々と

某大手ハウスメーカーの展示会にて。いかにいい材料を使っているか、力一杯力説する。確かに高価だけどそれだけの価値あるよ、丈夫な家を建てるにはこれくらいのコストは要りますよ、という説明なのだが・・・
客がもし貧乏人だったら、追い払うんだろうなｗ
だいたい、こういう営業や会社に限って、他社と競合させたら、信じられないくらい値引きしてくる、という。100万、いや、500万も引いたという例もあるそうな・・・ということはそれだけボッタクッテいるんだよね？ｗ

●サービスすると言ったのにしっかり料金を満額とろうとする

以前にも話題にしたと思うが、いまならこういう特典が！サービスでこんなことやっちゃいます〜！と明言しておきながら、いざ見積もりだしてみたら、サービスするはずの部分でしっかり費用をとっている。サービスちゃうの？と突っ込めば、こんなローコスト仕様ではサービス出来ません厳しいです、とか・・・そんなの最初からわかっとるんじゃなくて？こっちがツッコミ入れずにだまっていればそのままだまされたままだったんだろうな。その「サービス」は外構工事やエアコン２台差し上げます、という物だった。別にサービスして貰わなくてもいいんだけど、要はそういうことでなくて、「客に向かってウソをついておきながら悪びれない」という態度。そういう会社としての体質なら、エアコンより遙かに重要な家の構造部分でどれだけウソをついていることやら・・・
こういう会社に限って、デザイナーズハウスを気取って格好付けていたりするｗ

●客の意見要望を聞いていない

とある地場工務店の営業マン。人柄も良く、OB客とも仲良いようだからトラブルはない。。。と思いきや、忙しかったのかどうかしらないが、建築中の家を見せてといっても見積もりだせプランだせといっても返事無し。２〜３週間はほったらかされた。ようやく出てきた見積もりと建築仕様書は事細かに作り上げたが、最初に要望としてだしていた事が無視されている。風呂はINAXで、と言っていたのに勝手に違うメーカーで見積もってくるし。だいたい、注文住宅なのに２回程度の打ち合わせでなにが決めれるんだよ・・・

●客の面前で、怒鳴り付ける

わしらを接客中。それは穏やかに商品説明するんだが・・・飛び込みの営業さん（何屋かしらんけど）は冷たくあしらい、かかってきた電話には「かけ直すちゃあ！！」と怒鳴りつける。たしかに、大事な接客中に邪魔が入ればハラタツのはわかるが、仮にも客の前だぜ？
展示会で気になって会社へ尋ねてみたもののこんな応対では、つき合ってられません・・・

●二言目には「○○さんの為に・・・」

一生懸命なんだろうけどなー。
詳しくはこちらを・・・

●営業テクニックの術中にハメる

大手のプロの営業マン。成績優秀やり手だそうで。
たしかにしゃべりはうまい。顔立ちはオタクっぽいが二枚目でないところがかえって好感持てて武器になりえる。
で、まず土地探しからということでいろいろ情報を取ってきてくれる。この土地にはこういう問題点が、とアドバイスもくれる。いっしょに現地も見に行ってみたり。で、その後の打ち合わせで、土地は早めに抑えておかないと、と言いつつ、あとで解約もできますので、と仮申込なるものをさせようとする。それはいいんだけど・・・なんで申込先がお宅の会社なの？販売元である不動産会社でなくて？・・・・・
辛くもその場は逃げ切ったが、要するにハウスメーカーにあてて、どんな形式であれ申込書を書かせハンコをつかせたら、いわゆる客の囲い込みの第一歩。客を自分の会社に縛り付けて身動きできないようにしてしまうのね。レールに載せてそのまま、自分たちの思うような方向に運んでいってしまう・・・客にしてみればドンナ形であれ申込書の類にハンコついてしまったからには、もうそこでいいかと考えてしまいがち。そこを狙う手法ですな。
その手にはのらないぞー。



わたしらは同時進行で話を進めていったので、比較検討しつつ自分のペースで契約まで行けました。次回はそのへんのネタを。

全国的には、大手ハウスメーカーで建てられる方が多いらしいですね。積水ハウスさん、ミサワホームさん、住友林業さんほか多数・・・それから、いわゆるフランチャイズもあります。地元工務店がフランチャイズに加盟しているもの。有名どころでは、アイフルホームさんとか。最近はタマホームさんという会社も伸びてきているようで、今年北陸三県同時進出するとの噂が。

私の頭の中では、これらをひっくるめて「大手業者」と考えてます。フランチャイズの場合、実際には中小企業なんだけど、フランチャイズ本部というバックボーンがありますから。技術指導や部材供給それに運転資金面でバックアップしてくれるから。

で、富山の場合、こういう大手よりも、地元の業者の方が強かったりするんです。地元工務店といえど、展示場を幾つも構え、営業マンを多数雇い・・・大手の富山支店よりも大規模化も知れない。いわゆるパワービルダーとでもいうのかな？富山の場合、新築戸建てランキングではこういう会社が上位を占めてます。

ちなみに、あるパワービルダーさんのサイトに掲載されていた2003年度のランキングでは・・・ 1.オスカーホーム 2.石友ホーム 3.とやまアイホーム 4.ニューハウス工業 4.住友林業（帝国データ富山支店調べ）

だそうです。4位タイまで、地元のパワービルダーなんですねー。全国的にも珍しいそうですね。地元会社が上位というのは・・・

で、私の意識の中では、じつはこういうパワービルダーも「大手」の範疇に含めてしまいます。営業スタイルといい、やることは大手ハウスメーカーと変わらないから。というと地元工務店とは、10人程度、あるいはもっと少ない人数でやってる会社で、常設の展示場ももたず、へたすりゃ専任の営業マンもいないような会社。会社の規模としては、大手の下請けでもやってるような会社だけど、自前の技術を持ち自前の設計センスで自前の営業スタイルでやってる会社。

私が建築業者選定にあたり、セレクトした会社はこういう小規模の工務店ばかりでした。唯一、知人の紹介で、某大手ハウスメーカーとも接触を持ちましたけど。例外のようなものですね。

で、なんで大手を避けて地元工務店にいったか。

いちおう、大手のモデルハウスも見てはいるんだよねー。でも、なにせ高い！なんでこんなに高い？あとね、これも大きい理由なんだけど、営業マンの営業マン臭さというか、なんていうか。わたしゃ展示場でのあんけーともテキトーにしか書かないから経験ないけど、その後の営業マンの攻勢は凄まじいものがあるそうですね・・・営業マン、自分の成績挙げるのに必死です。転職関係のサイトを見てみると、年収は20台で800万ももらう例も・・・販売奨励金とか報奨金とかいうニンジンが美味しいのね。それを鼻先にぶら下げられて、それから社内での競争もあるし、ノルマもあるだろうし。必死だよなー。客の迷惑なんて考えないから。毎日のように電話をかけてきて、休日ともなればお宅訪問してきて・・・とにかくわしら客から１円でも多くふんだくってやろうという、そういうひとが多い、らしい。わたしの先輩も、大手の展示場を見てきたばかりに・・・・・・・。わしらと楽しく焼き肉喰ってる最中にも、ガンガン電話掛けてくる。うるせー、とばかりに応対する先輩見てたら気の毒になります。

でさ、そういう営業マンを応対するにも、それなりの気構えが必要。しゃべりのテクニックもね。そりゃあ向こうはセールスのプロなんだから、どうすれば客をノせて夢見心地にさせて契約までもっていくか、そういう技術を駆使しますから、それにシロウトが対抗するのは大変です。例の先輩は、しゃべりも達者だし頭も良いので、営業マンに単純にのせられることはないし、逆にうまく利用してしまうことも出来るだろう。そういうスキルの持ち主なんだけど、顧みてわたしゃ、そういうスキル無し。なんか言われて、その場で言い返せなくて、あとで悔しい思いをすること多数。なので、こういうプロ営業マンを対応するのはなるべく避けたいのよねー。そういう意識も働いて、大手を避けてしまう。

もっとも、中小工務店にもプロ営業マンは、いないわけではないから。そこらへんは・・・

営業手法の他にも、大手のきらいなところは・・・実際、施工に当たるのは下請けの工務店ですから。3000万で契約した場合、自社の利益を差し引いた額で下請けにやらせます。一説によると、大手の利益率は30%から40%とか。仮に40%とすると、下請けには1800万でやらせることに。

だったら、最初から下請けに頼めば、3000万の家を1800万でやってくれるということに。うーむ！

まー実際にはそんなうまくいかないだろうが、下請け孫請けでやらせた場合、心配事も起きてきます。元請けのハウスメーカーがしっかり監督してれば問題ないだろうが、たとえば下請けがテヌキ工事するとか・・・元請けが下請けに出す値段が安すぎる場合、そんな値段ではやってられんわーということで、必要な材料を減らしたり掛けるべき手間を省いたり。よくあるらしいですね。基礎部分など、建ってしまったら見えなくなる部分で多いようです。ん？どっかで聞いた話・・・そうだ、社会問題化している、耐震偽造問題と同じじゃないか！あれは、構造計算させるにあたり、むちゃな安価でやらせたために、必要な部材を省かざるをえなくなり、結果、耐震基準を満たしていない欠陥建築ができちゃった。設計士も、安すぎてむちゃですと断る勇気がなかったのね。似たような話、一戸建ての元請け下請け関係でもフツーにありそうで怖い。

あとね、大手の企画物の場合、 こういう話 もあるそうな。とある建材屋さんのメルマガなんですが、考えさせられました・・・

じゃあ中小工務店がいいのかと。中小で不安なのは、経営がしっかりしてるかどうか、ですよねー。契約して、着工して、中間金やらを払ったあとなのに、倒産しちゃったら・・・・・・建築は途中でストップするわ、払った金は返ってこないわで、大変な目に。大手ならそういう心配はまずない。下請けが潰れても、別の下請けにやらせるだけだし、第一、客にしてみれば契約した相手は大手ハウスメーカーだから、下請けなんて関係ないからね。

あと中小の場合、技術力・設計力にも不安がある。間取りや外観のかっこうよさは、どうしたって優秀な技術者をそろえている大手にかなわない。大手なら和風でも洋風でもなんでもござれかもしれないが、中小では、少ない技術者のスキルが色濃く反映されるでしょう。わたしが契約した業者も、建てる家は間取りも外観も似たようなものばかりでした。まー、似たようなものばかりとはいえ、小規模故、戸数が少ないからまだ目立つし、それにその会社が建てる家を気に入って契約してるから。

そういう観点では、中小は当たりはずれが大きいだろうね。

中小の良い点は、地元密着だから下手なことやったら悪い噂が広まって経営がなりたたなくなる。だからしっかりやる。テヌキを5件やったとすると、年間戸数が多い大手では全体からみればたった５件だけど、年間10件くらいしか仕事しない中小の場合は、半分もテヌキだったら、だれも相手にしなくなる。　

だから、中小工務店ばかりセレクトしたんだけどもー。テヌキとか欠陥に関しては、大手だから、中小だからということは、実は当てはまらないと思います。実はね。中小工務店だから大丈夫とか、大手だから問題ありとか、そういう一緒くたにすることは、じつは言えない、と。

要は、大手だろうが中小だろうが、実際にあたってみて、営業マンなり責任者なりと逢って、実際の建築現場や完成した後のお宅を拝見させて貰って、自分の感性で判断するしかない。そう思います。あと、実際にその業者でたてたひとに聞いてみる、とかね。それも築後数年経った家で。

1000円当たった！

久しぶりですーうっほっほー♪

去年の秋から始めて、5100円が最高だけど、なんでも当たれば御の字ですよ、ええ。

ジャンボの方も当たらないかなー・・・って、10枚買えば必ずあたりはあるんだけどね。末等300円ｗ

でっかく当たれば、ローンの心配も吹っ飛ぶし建物も土地もアップグレードだぜ〜。

以前も書いたかな？高額賞金が当たれば、半額は親に進呈するつもり。3億だったら、1億5千万をプレゼント。うー、我ながら太っ腹！残りで家のアップグレードに使うには、1000万では足りない。2000万以上欲しいねー。ロト6だと1等ですね。2等でも御の字だけど。

夢はでっかく・・・うへへ。

先週から発売されたグリーンジャンボ！翌日の１４日には入手しましたよ〜。連番で１０枚。その日は、ついに発症したインフルエンザ？の病院からの帰り・・・というか非常に遠回りになるので帰り道とは言えないですが、インフルエンザ？ウイルスに中たったんだから、宝くじにも当たるだろうとｗ。

3月8日の抽選がたのしみ。

土地が決まれば建築屋も決めねば。

以前 記事にしたとおり、合計６社を訪問してお話を聞いてきました。これ以外に住宅展や完成見学会で見た業者が４〜５社ありますから、年末に初訪問した１社を除くと１０月下旬〜１１月上旬の一ヶ月の間に、１０社も回ったことになります。さらに、訪問はしなかったけど候補に挙げた会社は枚挙にいとまがない・・・大手から地元零細まで、実に多彩です（笑）。

これだけの会社を回って、わかったことがあります。物の本にも載っていたのですが、どんな小さい家でも最低1500万円はかかる、と。さらにいえば、それより安い家はどこまでテヌキしてるか知れたもんじゃねえ、と・・・まともな会社の見積もりは、だいたいその線でした。

見積もりといえば、大手ハウスメーカーや気の利いた地元業者では、A3の紙にご提案資料と称して、見積もりを出してきます。その紙には、資金プランも載っていて、月々何万円の支払いでこういう家が建ちます、ほら、アパートの家賃と変わらんでしょう？という論法のようです。業者によっては、合計金額よりも月々の支払額の数字の方がでかでかと書いてあったりして、いやらしいですね。だいたい月々の額なんて、実にいい加減なもの。小さく条件がかいてあるけど、金利1.0％なんかで計算している。たしかに、住宅ローンを探せばそういう金利は実際にあるけど、３０年とか４０年もその金利で一定なわけないっつーの。そんな仮定の話で今後３０年を占えるかっちゅうーの！客を馬鹿にするのもほどほどにするが良いよ。ほんとに・・・住宅のチラシや広告も、そういうものが多いですね。はらたつわー。

だいたいそういう提案書で出てきた数字ってさ、どこまで信憑性があるんだろう？注文住宅の場合はとくにそうだけど、お客からの、あれつけてこれつけての要望が盛り込まれてくると当然金額は変わってくるが、その辺がハッキリしないまま進んでいく不安がある。たとえば・・・契約後、●●の素材をこれに替えましょう、と業者から提案されて、いや値段はほとんどかわんないですよ、と適当に言われてうやむやにしておくと、後で精算するときにとんでもない金額を出されて・・・その時はもう完成した後だからどうにもならず泣く泣く・・・というパターンも多いらしい。このとき施主が気骨のある人だったら、そんなもん知るか、値段変わるなんて文書で正式に来てない以上、追加料金は払わんぞと、ケンカして却下させるんだろうけど、ひとが良ければ、そのまま飲み込まれる・・・そういう怖れもあるから、契約時にはよくよく注意しましょう。

ほか、複数の会社を同時期に回ることによって、情報のかたよりが少なくなりますね。ある会社で、いやこんなことは当然ですよどこもそうですよ、と言われて納得させられるようなことが少なくなります。会社や営業マンによっては、客の無知につけ込んでいいかげんな商売しているのもいるんですわ。実例を・・・完成後の話ですが、ある設備のカバーが取り付けされていなかった。どう見てもオカシイと思った施主は営業マンにクレームを言いますが、その営業は「え？どこもおかしくないですよ？最初からこれで合ってます。どこもこんなもんでしょ」と言い放ったそうです。どうしても納得いかなかった施主はいろいろ調べた結果、やはりカバーはあって当然の物で、その業者の取付ミスであった、という・・・

ここで、この営業マンの話を鵜呑みにしてたら・・・・・いろいろ情報をあつめることによって、この営業マンをやっつけることができました。このように、情報集めは大事です。見積もりも、本来なら、複数業者から相見積もりをとって比較検討すべき、なんだけど、うちはそこまでできなかった・・・

つづく